Hipoteca

Definición

Una hipoteca es un acuerdo o contrato que permite a un acreedor establecer una garantía prendaria para asegurar un préstamo, en caso de impago del mismo a su vencimiento.

Usualmente las garantías que se brindan para asegurar el pago de una deuda contraída son bienes inmuebles tales como edificios, locales comerciales, fincas o terrenos.

La deuda bajo hipoteca se comprueba con la aceptación de un pagaré por parte del deudor hipotecario, el cual conserva el acreedor hasta la liquidación final; siendo esta hipoteca la garantía del préstamo. Si la hipoteca debe pagarse a plazos, tal como es la costumbre general, los pagarés hipotecarios estipulan el pago periódico de intereses y así también del capital.

Desde el punto de vista jurídico, una hipoteca es un derecho real constituido sobre los bienes del deudor o de un tercero, en beneficio de un acreedor, que tiene el objetivo de asegurar el cumplimiento de una obligación sobre estas propiedades, extendiéndose la hipoteca a todas las mejoras, construcciones y demás accesorios del inmueble hipotecado.

Debe acotarse que un acreedor no se hace propietario del inmueble hipotecado por la sola falta de pago en el término convenido, y que cualquier estipulación, al contrario, debe considerarse nula. De todos modos, el acreedor sí está posibilitado a ceder su crédito hipotecario a un tercero.

Características

Las principales características de una hipoteca son las siguientes:

• Usualmente, desde el punto de vista financiero, los montos monetarios vinculados a una hipoteca son compromisos importantes, debido a que los bienes que se otorgan en garantía son de valores elevados.
• Los préstamos hipotecarios, por tener importes muy significativos respecto a los ingresos anuales del solicitante, se pactan con vencimientos a largo plazo, generalmente por encima de los 5 años.
• Dentro de una empresa, solo los directivos que tengan la propiedad y estén debidamente autorizados por los accionistas podrán pactar hipotecas. En el caso de una persona natural, únicamente tendrá esta posibilidad quien tenga la potestad de vender el bien inmueble.
• Los recursos obtenidos deben ser destinados a proyectos a largo plazo, no siendo procedente utilizar los mismos, por ejemplo, para pagar obligaciones a corto plazo, tales como deudas con el personal o pagos de proveedores.
• El financiamiento se puede convenir a tasa de interés fija, a interés variable o como modalidad mixta.
• Se puede realizar el pago y amortización de la deuda a través de diferentes métodos, siendo estos 2 los más comunes:
  • Cuotas fijas, en las que se paga una mayor cantidad de intereses al inicio del préstamo y se amortiza menos capital, situación que se irá revirtiendo a medida que pase el tiempo.
  • Pago de cuotas variables, donde la parte del capital que se amortiza siempre es la misma.
• Los préstamos hipotecarios llevan consigo gastos, tales como el registro de propiedad y de notaría, la tasación o valoración del inmueble, impuestos derivados de la formalización de la operación y la respectiva comisión bancaria de la institución financiera por el trámite de la operación.
• Es un contrato solemne porque necesita una escritura y un registro correspondiente para surtir sus efectos y ser eficaz.
• Reconoce como única fuente al contrato o convención.
• La función de la hipoteca es garantizar un derecho crediticio. El crédito es lo principal y su accesorio es la hipoteca, que le procura seguridad.
• No le confiere la transferencia de la posesión del bien al acreedor. La tenencia y posesión de la cosa queda en poder del constituyente o propietario de la misma.

Tipos

Los tipos de hipotecas que existen son los siguientes:

• Hipoteca abierta: la cual puede ser cancelada mediante el pago de su importe en cualquier momento, antes de su vencimiento y sin ocasionar penalización.
• Hipoteca cerrada: la que no puede pagarse hasta que llega el momento de su vencimiento.
• Hipoteca a plazo: establecida por un período normalmente inferior a los 5 años, en el cual se pagan a plazos los intereses y cuyo capital completo se cancela el día del vencimiento.
• Hipoteca de pago gradual: aquellas cuyos pagos iniciales son de menor cuantía que los usuales. Los pagos, así como el capital, aumentan gradualmente durante los primeros 5 años. Luego se estabilizan en una suma fija por el resto del tiempo.
• Hipoteca globo: tipo de hipoteca en que la realización de pagos no amortiza completamente el capital en la fecha de vencimiento. En consecuencia, el pago final será mayor que cualquier otro pago realizado previamente.
• Hipoteca de segundo grado: es la secundaria o subyacente subordinada a la primera hipoteca, que es la principal y prioritaria.
• Hipoteca de financiación de compra: la entregada por el comprador al vendedor, con el objetivo de financiar la compra de una propiedad. Existen préstamos hipotecarios que vienen precedidos de una operación de compra-venta, para cuyo pago el comprador solicita a una institución financiera el dinero convenido para la adquisición del bien.
• Hipoteca pendiente: la que afecta a un bien inmueble. Después de su venta, la hipoteca puede continuar o extinguirse.
• Hipoteca no traspasada: la que continúa en vigor a pesar de haberse vendido la propiedad a un tercero.

Ejemplos

Para graficar el tema desde la óptica financiera, a continuación se realiza una simulación de un préstamo hipotecario:

• Valor de tasación del inmueble dado en garantía: 1.250.000.
• Monto del préstamo hipotecario: 1.000.000.
• Fecha de otorgamiento del préstamo: 31 de enero de 2020.
• Lapso de la hipoteca: 10 años.
• Periodicidad de pago: anual.
• Tasa de interés: 10%.

El importe de los préstamos hipotecarios no suele superar el valor de tasación del inmueble hipotecado. Para este caso, el préstamo otorgado representa el 80% de la garantía dada.

En las condiciones del préstamo se pautó que el monto de las cuotas sería fijo para cada anualidad.

En la tabla de amortización de la deuda que se adjunta se puede observar que, en el pago anual de la hipoteca, los intereses que se cancelan son más altos en los primeros años y que la amortización del capital es menor, situación que se irá revirtiendo a medida que se avance con el pago de la deuda.